首页  >  法学天地  >  法学研究

物业纠纷案件增多原因及对策分析

发布时间:2019-05-06         文章来源:江苏法制报        

  近年来,笔者在审理案件过程中发现,物业纠纷案件数量呈逐年上升趋势。2017年,笔者所在法院受理的诉前调解的物业类案件为420件,2018年为588件。

  经分析,物业纠纷管理案件增多的原因主要有:一是法律规定的缺失或模糊。目前,我国现有的有关物业管理的法规主要有《物业管理条例》《物业服务企业资质管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》等,但这些规定的缺乏类似如物业服务收费标准的相关规定,实用性不高、操作性不强。二是物业服务“质价不相符”。业主普遍反映在交纳高额物业费的同时,物业公司却未能提供优质的服务,小区存在垃圾清扫不及时、绿化不到位、车辆乱停放、个人财物被盗、出入人员管理不严、公共设施未及时维修、乱收费等问题,在业主需要帮忙时置之不理。而当业主对物业服务内容和标准有疑问而拒交物业费时,物业公司不查找自身问题,而是简单地以一纸诉状将业主告上法庭,因此陷入业主对其不满拒交诉讼费,物业公司因收费不足导致服务质量下降的恶性循环中。三是业主缺乏物业管理知识。据粗略统计,约有90%的案件业主拒交物业费的原因是由于开发商遗留下来的问题,而业主却归咎于物业公司。如一些业主反映的房屋质量问题,应由开发商解决,但业主认为物业公司作为服务者,就应当为其进行修缮,这种观念的错位导致双方在沟通中存在障碍,造成两者之间矛盾难以解决。

  对此,提出以下对策建议:一是明确物业服务标准及收费标准。由相关政府部门出台规定,建立物业服务公司等级评定机制及相关的监督机制,一个等级对应一个收费标准,以质论价,定期检查,对不符合相应服务等级的物业公司予以降级处理,保证物业服务水平与物业收费相符。同时实行菜单制物业收费模式,由业主自由选择相应的物业服务等级项目,支付相应的费用。二是建立物业管理纠纷快速处理通道。如笔者所在法院做了一些尝试,根据物业管理公司的申请,启动程序,在确定的小区张贴《公告》及《携手共进同创和谐小区倡议书》,张贴至小区公告栏,对拒不履行的业主依法进入诉讼程序处理。三是加强物业管理法律知识宣传。在审理案件过程中发现,有些业主因为法律知识的缺乏,自然而然地认为物业就是开发商,开发商就是物业,常以房屋存在质量问题而拒交物业费。通过法律法规的大力宣传,可以使广大业主厘清哪些是物业公司服务范畴,哪些属于开发商问题,从而减少矛盾,共建和谐美丽小区。